Les détenteurs d’un patrimoine important constitué de biens immobiliers peuvent difficilement ignorer qu’ils sont les grands oubliés des dernières réformes de la fiscalité : ils ne bénéficient ni de la suppression de l’impôt sur la fortune, celui-ci ayant été recentré sur les seuls biens immobiliers, ni de la « flat tax », celle-ci n’étant pas applicable aux revenus fonciers qui, compte tenu de l’augmentation de la CSG, peuvent désormais être assujettis à une imposition maximale de 66,2 %. Analyse par Marc Bornhauser, avocat au Barreau de Paris et fondateur du cabinet éponyme. 

Ces propriétaires fonciers pouvaient néanmoins trouver une consolation dans le maintien, pour l’impôt sur la fortune immobilière, d’un mécanisme de plafonnement des impositions à 75 % des revenus. On rappelle que ce mécanisme, élevé au rang de garantie constitutionnelle en 2012 (Décision n° 2012-654 DC du 9 août 2012), impose en principe au Législateur de limiter la somme de l’impôt sur la fortune et des impôts dus au titre des revenus et produits de l’année précédente à une fraction totale de ces revenus.

Cette mécanique, pourtant bien huilée, connaît toutefois un hoquet en 2019, qui conduira beaucoup de contribuables à s’acquitter d’une imposition supérieure à leurs revenus, sauf à contester (ce que nous recommandons) la validité des règles mises en œuvre par l’administration fiscale.

L’application habituelle du mécanisme du plafonnement

Prenons l’exemple d’un contribuable détenant un patrimoine immobilier de 20 millions d’euros et imaginons (sur la base d’une rentabilité optimiste) que ce patrimoine lui procure un revenu foncier net avant impôt de 500.000 €.

Notre contribuable va en premier lieu devoir s’acquitter d’environ 300.000 € d’impôt sur le revenu et autres contributions sociales sur ces revenus.

L’Impôt sur la fortune immobilière, qui doit venir s’ajouter à la note, devrait normalement s’élever à environ 250.000 € compte tenu du tarif de l’IFI appliqué à un patrimoine imposable de 20 millions d’euros.

Pour lire la suite, cliquez ICI.