Terre d’Epargne - Immobilier : vendre à soi-même, pour quoi faire ?

Se vendre un bien immobilier peut présenter un intérêt patrimonial précis en présence d’un bien locatif.

L’opération peut présenter un intérêt patrimonial, à condition qu’elle poursuive un objectif précis et qu’elle intervienne dans un certain cadre.

Dégager des liquidités

Dans un schéma appelé OBO (Owner Buy Out), le propriétaire d’un bien immobilier en direct le vend à une société qu’il crée à cet effet ou qu’il détient déjà. La société finance l’acquisition à crédit. L’opération permet au propriétaire de dégager des liquidités immédiates sans perdre la propriété du bien qui n’est plus qu’indirecte. Il peut remployer le produit de la cession dans un autre investissement ou faire face à d’importantes dépenses de travaux. En présence d’un bien locatif, l’emprunt contracté par la société est remboursé par les loyers qu’elle encaisse, ce qui sous-entend que le propriétaire n’a pas besoin de ces loyers pour maintenir son niveau de vie.La vente à soi-même permet en outre d’entamer la transmission du patrimoine immobilier à ses enfants dans de bonnes conditions. Les enfants reçoivent des parts de la société, représentatives de son capital donc du bien immobilier qu’elle détient plutôt que d’être en indivision, une situation pas toujours aisée à gérer.

Vente à soi-même: les précautions à prendre

L’opération est à proscrire si le propriétaire se réserve la jouissance du bien et que la société supporte des travaux de rénovation déductibles des revenus fonciers. Elle pourrait alors être requalifiée d’abus de droit.Par ailleurs, il est indispensable que le prix de vente corresponde à la valeur vénale du bien. Si le bien est surévalué, l’administration fiscale pourrait considérer qu’il existe une donation indirecte de la société au vendeur. À l’inverse, si le prix de vente est en dessous du prix du marché, elle pourrait rehausser les droits de mutation à titre onéreux réduits par une minoration de la base de calcul.

Comparer les gains et les coûts

Le bénéfice de l’opération doit être économiquement évaluée au regard des coûts qu’elle engendre. Certes la société acquéreuse peut profiter de taux d’intérêt particulièrement attractif. Mais l’opération entraine des coûts incompressibles liés au recours à une structure sociale (création de la société, rédaction et immatriculation des statuts, tenue d’une comptabilité, tenue d’assemblée générales, ouverture de compte bancaire…).De plus, s’il ne détient pas son bien depuis 30 ans, le cédant doit éventuellement supporter l’impôt sur la plus-value de cession immobilière et les prélèvements sociaux de 17,2%, après abattement pour durée de détention. En revanche, l’opération est neutre au regard de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

L'essentiel à retenir

• La vente à soi-même ne s’envisage que si le bien immobilier vendu est un bien locatif.

• La vente à soi-même permet de dégager des liquidités et d’entamer une transmission patrimoniale.

• La vente à soi-même entraine des coûts sociaux et fiscaux à évaluer en amont.

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