Le fort rebond en janvier des foncières cotées (+10,2% pour l’indice de référence) qui ont largement surperformé le marché des Actions (hausse de +5,5% de l’eurostoxx 50) ne constitue pas à nos yeux un signal de sortie, estime Laurent Saint aubin, gérant chez sofidy. […]
La hausse de l’immobilier coté s’explique logiquement par un momentum négatif sur les perspectives de croissance (la commission européenne a ainsi abaissé sa prévision de croissance en zone euro à 1,3% pour 2019 vs 1,6% précédemment attendus) et une révision à la baisse des estimations d’inflation (+1,4% anticipés pour cette année vs +1,8% auparavant) qui a conduit à un changement notable de ton de la part des banques centrales qui sont revenues à un discours très accommodant.
Les incertitudes quant au résultat des négociations commerciales entre la Chine et les Etats-Unis et les risques politiques en Europe ont favorisé un retour des taux sans risque (le bund allemand 10 ans avoisine 0,1%, soit un taux négatif voisin de 1,4%) à des niveaux jamais observés depuis novembre 2016.
Dans cet environnement, Le bon niveau de visibilité dont bénéficient les foncières en termes d’activité (cinq à sept ans en moyenne sur les baux) et l’effet positif de l’indexation sur les loyers qu’elles perçoivent constituent un avantage structurel.
La relation entre les valorisations immobilières et les taux sans risque (« la prime de risque ») constitue également un élément de soutien compte tenu de l’écart historique entre les deux : La foncière de commerce Klépierre a ainsi publié un ANR EPRA de 40,5 euros quasi stable (+2,3%) sur 2018 fondé sur un taux de capitalisation (5,2% d’«Exit rate») qui laisse ressortir une prime de risque confortable de 4,6%, d’autant qu’elle est violemment accentuée par la décote sur ANR du cours de bourse (26% de décote au 31 janvier).
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