En synthèse :
-
Un rendement moyen 2025 en hausse pour la 2e année consécutive : le taux de distribution du marché calculé par l’ASPIM se monte à 4,91 % en 2025, en hausse de 0,19 point par rapport à 2024. Néanmoins, la réalité est plus nuancée car la moitié des SCPI ont réduit leur dividende avec une baisse moyenne pondérée de 10 %, alors qu’à l’inverse 36 % des SCPI ont augmenté leurs loyers, et 14 % sont restés stables.
-
Les SCPI diversifiées toujours en tête à tous les niveaux : comme en 2024, les SCPI diversifiées attirent la plus grosse part de la collecte (65 %, en légère baisse par rapport à 2024) et conservent également la première place en termes de rendement avec un taux de distribution moyen de 6 %, en hausse de 0,20 point par rapport à 2024, et une Performance Globale Annuelle moyenne de 6,3 %.
-
Une reprise progressive de la collecte malgré des problèmes de liquidité persistants : la collecte brute totale de 5,5 milliards d’euros est en hausse de 17 % par rapport à 2024, et la collecte nette progresse de 29 %. La liquidité reste malgré tout un sujet majeur pour certains épargnants, mais il est circonscrit à un nombre limité de SCPI. A fin 2025, 15 SCPI cumulaient les 3/4 des parts en attente de retrait.
L’analyse
Même si l’année écoulée a encore été marquée par la crise de l’immobilier, contrairement à 2024, les revalorisations ont été plus nombreuses que les baisses de prix de part: 18 SCPI ont revalorisé leur prix de part en 2025, quand seulement 14 l’ont baissé. Le nombre de revalorisations est en outre beaucoup plus important qu’en 2024 où seulement 8 SCPI avaient augmenté leur prix de part. Il faut cependant noter que les baisses ont été plus prononcées que les hausses dans leur ampleur, avec des reculs allant de 5,76% (Génépierre d’Amundi) à 23,28% (LF Europimmo de La Française), sur des véhicules qui - dans la grande majorité - avaient déjà baissé leur prix de part depuis 2023.
Signe encourageant, même si toutes les valeurs d’expertise au 31/12/2025 ne sont pas encore connues, nous constatons plusieurs SCPI présentent des prix de part décotées par rapport à leur valeur de reconstitution, ce qui laisse augurer de nouvelles revalorisations de prix de part dans le courant de l’année.
Après deux années de baisses successives, la collecte brute est repartie à la hausse avec un total de 5,5 milliards d’euros en 2024, en hausse de 17% par rapport à 2024. A noter que le quatrième trimestre est le meilleur trimestre en collecte depuis le 2e trimestre 2023 avec 1,5 milliard d’euros. Concernant les autres fonds immobiliers grand public, tels que les sociétés civiles (en assurance-vie) et les OPCI, les performances se stabilisent mais la décollecte se poursuit.
La liquidité reste le point noir avec un total de 2,8 milliards d’euros de parts en attente, soit 3,1% de la capitalisation du marché. Ce chiffre est en progression d’environ 400 millions d’euros par rapport à 2024, du fait principalement d’arbitrages de fin d’année réalisés par un assureur. Trois quarts des parts en attente
de retrait sont concentrés sur 15 SCPI gérées par 7 sociétés de gestion. Il s’agit toujours très majoritairement de SCPI de bureaux.
Pour essayer d’y remédier, après l’efficacité relative des fonds de remboursement, certaines SCPI mettent en place de nouvelles mesures comme la suspension de la variabilité du capital. Après Novapierre Résidentiel en avril 2025, c’est au tour de Primopierre en ce début d’année, et d’autres SCPI devraient suivre. Cela devrait avoir à nouveau un impact négatif sur la valeur des parts de ces véhicules.
Pour retrouvez la suite de l’analyse, cliquez ICI.
Par Pierre GARIN, Directeur du pôle immobilier de Linxea
Pour accéder au site, cliquez ICI.