Immobilier

Retrouvez Nicolas Fradkin, Directeur commercial chez MNK Partners pour un tour d'horizon de la SCPI Reason : performance, collecte, nouvelles acquisitions et évolution du marché. Un point complet sur les opportunités et les enjeux à venir.

La reprise du marché immobilier européen est retardée par la résurgence des tensions au Moyen-Orient, qui ravivent les craintes d'inflation. Cependant, toute nouvelle hausse des taux de la BCE devrait être bien plus modérée cette fois-ci. Malgré cela, le marché reste résilient, et la pénurie chronique de logements modernes devrait s'aggraver avec la poursuite du ralentissement de l'activité de construction.

La trésorerie disponible d’une SCPI est essentielle pour comprendre sa capacité à répondre aux besoins des locataires existants et futurs ainsi qu’aux intérêts des associés, en maintenant une performance potentielle régulière dans le temps.

L’an dernier, le marché secondaire du capital-investissement a atteint un volume de transactions record de 226 milliards de dollars, soit une progression de 41 % par rapport à une année 2024 déjà historique . Longtemps relégué à la marge des marchés privés, le segment du secondaire s’impose désormais comme un pilier des actifs privés. Alors que les investisseurs se préparent à une nouvelle année potentiellement record, la sélectivité sera essentielle, et l'Europe pourrait bien en être l’un des principaux bénéficiaires. 

La dernière publication d'Advenis REIM sur les marchés d’Europe du Nord met en lumière la résilience remarquable des économies nordiques et anglo-saxonnes dans un contexte mondial marqué par les incertitudes géopolitiques.

Alors que la croissance européenne reste hétérogène, l’Irlande, les Pays-Bas, le Royaume-Uni, la Suède ou encore le Danemark affichent des fondamentaux solides : une croissance soutenue, finances publiques saines, inflation maîtrisée et marchés du travail robustes. Ces pays s’imposent selon l’analyse d’Advenis REIM comme de véritables refuges pour les capitaux internationaux.

Et si l’immobilier n’était plus seulement une classe d’actifs, mais le reflet de nos modes de vie, de nos usages et de nos territoires ?

La loi de finances pour 2026 durcit considérablement le régime de l'apport-cession dans tous les cas de figure : taux de remploi à 70 %, délai étendu à 3 ans, durée de conservation portée à 5 ans, et surtout, exclusion de la quasi-totalité des activités immobilières. Dans ce contexte restrictif, l'hôtellerie économique demeure l'une des rares classes d'actifs immobiliers pleinement éligibles au réinvestissement, confirmant sa singularité fiscale et opérationnelle. 

En synthèse :

• Un rendement moyen 2025 en hausse pour la 2e année consécutive : le taux de distribution du marché calculé par l’ASPIM se monte à 4,91 % en 2025, en hausse de 0,19 point par rapport à 2024. Néanmoins, la réalité est plus nuancée car la moitié des SCPI ont réduit leur dividende avec une baisse moyenne pondérée de 10 %, alors qu’à l’inverse 36 % des SCPI ont augmenté leurs loyers, et 14 % sont restés stables.

• Les SCPI diversifiées toujours en tête à tous les niveaux : comme en 2024, les SCPI diversifiées attirent la plus grosse part de la collecte (65 %, en légère baisse par rapport à 2024) et conservent également la première place en termes de rendement avec un taux de distribution moyen de 6 %, en hausse de 0,20 point par rapport à 2024, et une Performance Globale Annuelle moyenne de 6,3 %.

• Une reprise progressive de la collecte malgré des problèmes de liquidité persistants : la collecte brute totale de 5,5 milliards d’euros est en hausse de 17 % par rapport à 2024, et la collecte nette progresse de 29 %. La liquidité reste malgré tout un sujet majeur pour certains épargnants, mais il est circonscrit à un nombre limité de SCPI. A fin 2025, 15 SCPI cumulaient les 3/4 des parts en attente de retrait. 

Les conditions d'une reprise du marché immobilier commercial européen sont réunies : des perspectives de taux d'intérêt stables, des prix de l'immobilier stables, un meilleur accès au financement et des perspectives de croissance locative positives. La confirmation de cette reprise en 2026 dépendra de l'évolution de la situation géopolitique et économique.

Dans un monde remodelé par la remontée des taux d'intérêt, les tensions géopolitiques et le retour des coûts réels du capital, le marché européen du Private Equity se distingue progressivement, et pour de bonnes raisons. Alors que l’attention se porte souvent sur la taille des fonds américains ou sur le dynamisme de l’Asie émergente, l’Europe s’impose comme un marché où la discipline, les valorisations raisonnables et la résilience structurelle convergent. C’est là que les investisseurs identifient de plus en plus d’opportunités au profil rendement-risque attractif.