Bien souvent il est plus facile pour l’associé d’une SCI d’obtenir le prêt d’une somme d’argent dès lors que ladite SCI se porte caution solidaire.
Pour qu’une telle opération soit valable, l’unanimité des associés est requise mais elle doit en outre, et c’est le point le plus important, être conforme à l’intérêt social de la société. (1)
En l’espèce, l’associé majoritaire d’une SCI emprunte près de 200.000€. La SCI se porte caution solidaire (suivant décision unanime des associés) et consent une promesse d’affectation hypothécaire sur les 2 biens immobiliers acquis grâce à l’emprunt.
Par suite l’associé, et la SCI en sa qualité de caution, sont mis en demeure par le prêteur de deniers de payer les échéances de prêt. Enfin, un commandement de payer valant saisie immobilière a été délivré à la société civile.
Les associés demandent aux juges d’annuler le cautionnement hypothécaire. Pour ces derniers, le cautionnement n’est pas valable. Il se révèle être contraire à l’intérêt social de la SCI puisque sa simple mise en jeu met en péril « l’existence même de cette société, compte tenu du montant de la créance de la banque et de la valeur de son patrimoine immobilier. »
Malheureusement, cet argument ne sera retenu ni par la Cour d’appel ni par la Cour de cassation.
Les juges déclarent que le « cautionnement litigieux a permis à la SCI d'acquérir un patrimoine immobilier et de percevoir les revenus (…) sans ce cautionnement, elle n'aurait pu se doter ni d'immeubles, ni de revenus fonciers ».
In fine, le cautionnement étant valable, la saisie immobilière et la vente du bien sont ordonnés afin de désintéresser le créancier. Et les conséquences sont lourdes pour le débiteur qui exploitait son commerce au sein de l’immeuble.
EF/EV
Voir aussi
(1) La conformité de l’opération à l’objet social de la société est également exigée.