Depuis la loi de finances 2026, un remploi d'apport-cession mal préparé peut fragiliser le report d'imposition. Pour les investisseurs professionnels et leurs conseils, voici la checklist en 7 questions à dérouler avant d'engager le réinvestissement.

L'essentiel

  • Un réinvestissement d'apport-cession se prépare avant d'être exécuté : depuis la loi de finances 2026, le périmètre éligible s'est resserré et les paramètres se sont durcis (70 % du produit de cession, délai de 3 ans, conservation de 5 ans dans tous les cas).

  • Les sept questions ci-dessous forment une grille de lecture opérationnelle pour le professionnel qui accompagne un cédant : régime applicable, montant, calendrier, éligibilité de l'activité, structuration, horizon du véhicule, répartition du remploi.

  • Deux questions concentrent l'essentiel du risque : l'éligibilité de l'activité (l'immobilier passif est exclu ; les activités commerciales au sens des articles 34 et 35 du CGI, dont l'exploitation hôtelière, restent dans le champ) et la structuration (murs + fonds + exploitation, le cas 1, et non les murs seuls loués à un tiers, le cas 2).

  • Ce guide est une information générale et pédagogique, non un conseil fiscal ou juridique : chaque réponse se valide avec le conseil fiscal du cédant.

Le mécanisme de l'apport-cession, c'est-à-dire l'apport des titres à une holding contrôlée avant la cession avec report d'imposition de la plus-value, est détaillé dans notre guide complet du 150-0 B ter. La contrepartie du report, le remploi, fait l'objet de notre guide pratique du remploi. Ici, l'angle est différent : la conversation de cadrage, celle qui a lieu, idéalement, avant même la cession. Sept questions, dans l'ordre où elles se posent.

1. Sous quel régime la cession tombe-t-elle ?

Première question, car tout en découle : la date de la cession détermine le régime applicable. Selon la loi de finances 2026, les cessions de titres apportés réalisées à compter de février 2026 relèvent du nouveau régime (remploi de 70 %, délai de 3 ans, conservation de 5 ans dans tous les cas) ; les cessions antérieures conservent l'ancien régime (60 %, 2 ans, 12 mois pour un réinvestissement direct ou 5 ans via un fonds).

L'erreur classique consiste à raisonner « par habitude » sur les paramètres de l'ancien régime alors que l'opération relève du nouveau. Dix points de remploi manquants (60 % au lieu de 70 %) suffisent, en principe, à fragiliser le report. Avant toute discussion de support, donc : dater précisément la cession et qualifier le régime, avec le conseil fiscal du cédant.




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