De plus en plus plébiscité par les investisseurs privés et professionnels, l’achat d’un immeuble en bloc offre de nombreux avantages dans un contexte de taux obligataires bas. Au regard des sommes en jeu, cette stratégie d’investissement nécessite toutefois de bien maîtriser le marché immobilier et d’être bien accompagné.
L’appétit des Français pour la pierre ne se dément pas. Avec l’assurance-vie, l’immobilier représente en effet, année après année, l’un des placements préférés de nos concitoyens. Les récents chiffres de collecte des Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) – 8,6 milliards d’euros de collecte nette en 2019, en hausse 68 sur un an – témoignent ainsi de l’attrait des épargnants pour la « pierre-papier ». L’immobilier physique n’est pas en reste. De fait, que ce soit pour l’acquisition de sa résidence principale ou un investissement purement financier, les Français consacrent une large part de leur patrimoine à l’immobilier. Mais pour un grand nombre d’épargnants et d’investisseurs, la stratégie immobilière consiste très souvent à multiplier le nombre d’acquisitions et d’appartements afin de se constituer un petit portefeuille d’actifs immobiliers.
S’affranchir des contraintes de la copropriété
Pourtant, au lieu d’acheter des biens immobiliers dispersés dans différentes zones géographiques, l’investisseur serait bien inspiré d’étudier les opportunités offertes par l’acquisition d’un immeuble en bloc. Encore méconnu d’un grand nombre d’investisseurs, cette stratégie d’investissement rencontre pourtant un certain succès auprès des investisseurs privés et professionnels. Dans un contexte de taux d’intérêt historiquement bas et de forte volatilité sur les marchés actions, les investisseurs privés sont devenus de plus en plus enclins à acheter des actifs immobiliers en direct. Et pour cause ! Bien que réservé à des investisseurs avertis et fortunés, l’achat d’un immeuble en entier ou en bloc – également appelé immeuble de rapport – offre un grand nombre d’avantages.
Une telle stratégie permet en premier de lieu de s’affranchir des contraintes de la copropriété ou d’un syndic. De fait, en détenant un immeuble en monopropriété, l’investisseur est seul maître à bord et prend ainsi seul toutes les décisions concernant la vie de l’immeuble. Le propriétaire décide ainsi seul des travaux à réaliser pour l’entretien ou la restauration, voire des travaux de réhabilitation de son bien immobilier. Il bénéficie en outre d’un meilleur contrôle sur les dépenses à venir tout en s’évitant les frais de syndics propres à un grand nombre de copropriétaires.
Stratégie « value-add » et génération de plus-value
Acheter un immeuble en bloc constitue surtout une stratégie susceptible de générer une plus-value significative au moment de la revente, qu’il s’agisse de la cession de l’immeuble dans son intégralité ou de certains lots séparément. Une opportunité qui se matérialise notamment lorsque l’investisseur adopte une approche « value-add » (ou valeur ajoutée). L’idée est simple : l’investisseur se porte acquéreur d’un immeuble qui nécessite d’importants travaux de restauration et/ou de réhabilitation ou qui fait face à des contraintes fortes (détention en indivision, loyers anormalement bas…).
Dans ce cadre, au moment de l’achat du bien immobilier, l’investisseur peut bénéficier d’une décote pouvant aller de 15% à 20%. Une décote qui a pourtant tendance à s’éroder avec le temps du fait de la demande croissante des investisseurs pour ce type de transactions. Une fois en possession de son bien, l’investisseur peut alors mener à bien tous les travaux nécessaires à la restauration de l’immeuble et éventuellement à son changement de destination (transformation de bureaux en hôtel, de locaux commerciaux en appartement Airbnb…). Une fois les travaux de rénovation achevés, ces biens permettent alors à son propriétaire d’obtenir un rendement plus attractif et, surtout, une plus-value intéressante en cas de revente.
Les modalités d’achat bien spécifiques
Contrairement à l’investissement immobilier traditionnel, l’achat d’un immeuble en bloc répond à des modalités de commercialisation bien spécifiques. Généralement, ces transactions sont l’apanage des grands courtiers immobiliers qui recourent au mécanisme d’appels d’offres pour vendre des immeubles en bloc. Ces appels d’offres peuvent être cachetés : dans ce cadre, chaque investisseur dépose son offre sous enveloppe auprès d’un notaire qui dévoilera, à une date prédéterminée, le prix proposé par chacun lors de l’ouverture des différentes enveloppes. Ce type d’appels d’offres permet, souvent, aux courtiers de faire grimper les prix d’acquisition. Une aubaine pour le vendeur. Ces appels d’offres peuvent également être non-cachetés : dans ce cas, les offres soumises par les acheteurs sont connues, permettant ainsi une négociation plus souple avec le vendeur puisque les deux parties sont dans un schéma de discussion perpétuelle.
Acheteurs et vendeur peuvent cependant privilégier une troisième option, celle de la vente de gré à gré. Cette démarche, qui implique également la présence d’un courtier, est toutefois restreinte à un plus petit nombre d’investisseurs. Cette approche est particulièrement appréciée des acheteurs car elle leur offre la possibilité de discuter et de négocier avec le vendeur. Ce dernier dispose, pour sa part, d’une plus grande liberté, notamment pour retirer son bien en cas d’offre insatisfaisante. Une option plus difficile à mettre en œuvre dans un schéma d’appel d’offres. Bien appréhender voire maîtriser ses modalités d’achat constitue un prérequis nécessaire avant de se lancer dans une telle opération.
Evaluer les risques et être accompagné
L’achat d’un immeuble en bloc impliquant de mobiliser des sommes conséquentes, généralement plusieurs millions d’euros, bien évaluer les risques d’un tel investissement est une impérieuse nécessité. Afin de minimiser ses risques, l’investisseur se doit donc de s’assurer que le bien immobilier dispose d’un emplacement hautement stratégique. Privilégier un emplacement « prime » est ainsi fortement recommandé. L’enjeu de la localisation est crucial, qu’il s’agisse d’un immeuble résidentiel « prime », de bureaux, d’immeuble professionnel voire d’immobilier commercial. Selon l’emplacement de l’immeuble les critères de prix et, donc, de rentabilité peuvent varier très fortement. Aujourd’hui, l’achat d’un immeuble résidentiel à Paris permet d’espérer obtenir 2% de rendement tandis que l’achat d’un immeuble de bureaux parisien génère en moyenne 3% de rentabilité. Il est donc indispensable d’étudier et d’analyser toute une série d’éléments avant de se lancer dans une telle transaction. Bien comprendre et maîtriser le marché immobilier constitue finalement une condition sine qua non pour réaliser un tel investissement.
Au regard de la complexité du montage financier, juridique et fiscal à mettre en place pour réaliser une telle transaction, l’investisseur a tout intérêt à s’accompagner d’un professionnel capable d’intervenir dans toute la structuration de l’offre et dans la structuration patrimoniale de l’investisseur. Autant de conditions à respecter pour mener à bien et sans encombre l’achat d’un immeuble en bloc.
Par Benjamin Spivac, ingénieur patrimonial chez Amplegest
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