Sofidy Selection 1 fête ses 10 ans avec une performance annualisée de +6 %*, soit une surperformance confortable par rapport à l'indice de référence, le FTSE EPRA Eurozone(+63 % depuis l'origine pour la part P vs +28% pour l'indice, performances arrêtées au 31 octobre).
Laurent Saint Aubin, directeur de la gestion Actions chez Sofidy et gérant du fonds Sofidy Selection 1
Alors que 2024 touche à sa fin, avec une performance de l’indice à ce stade légèrement positive (+1,2 %* à fin octobre YTD), le sujet central concernant les foncières cotées demeure la forte décote pesant de façon persistante sur la classe d'actifs. En moyenne elle ressort à 27 % (Source Kempen au 04.12.2024) par rapport aux Actifs Nets Réévalués à un an et demeure supérieure à sa moyenne historique. Et ce malgré la correction des ANR depuis 2 ans, (par exemple -26 % pour les bureaux depuis le point haut du premier semestre 2022).
Selon nous, la décote n'a plus de raison d'être dans la mesure où, par définition, elle est une anticipation de la baisse de valeur des actifs immobiliers. Or, les révisions à la baisse des actifs sont terminées comme en témoignent les niveaux de valorisations qui ressortent de la reprise des transactions observées dans l'immobilier physique.
Un point d’entrée attractif
Avec 28% de décote sur ANR, des ratios de valorisation de 14 fois les cash-flows et un rendement proche des 6% en moyenne, les niveaux de valorisation des foncières sont particulièrement attractifs et nous considérons que le point d’entrée sur le segment est très intéressant, d’autant que le desserrement des taux d’intérêt par la banque centrale européenne n’en est qu’à son début.
En effet, les effets économiques des mesures préconisées par Donald Trump, s'annoncent dommageables sur la croissance européenne et pourraient inciter la BCE à amplifier sa baisse de taux d'intérêt. C’est un point essentiel dans le contexte actuelcar la BCE doit corriger l’anomalie des taux courts supérieurs aux taux longs. De quoi favoriser l'immobilier coté. Paradoxalement, l'élection de Donald Trump qui a fait souffrir les foncières cotées européennes en raison de l’effet inflationniste redouté, pourrait donc s’avérer bénéfique au segment, en Europe.
Le Commerce plutôt que le bureau
Dans ce contexte, Sofidy Selection 1 poursuivra une approche sélective en se concentrant sur des actifs rares et stratégiques, particulièrement ceux liés à des secteurs porteurs : centres commerciaux connectés à un réseau de transport en commun, résidences étudiantes, espaces de stockage pour particuliers, et foncières spécialisées dans les Data Centers. Aujourd’hui, le coût de financement d'une foncière de commerce est clairement inférieur au rendement de ses actifs ce qui s’avère très positif. Hors logement, le segment représente la plus importante pondération au sein du portefeuille avec 23,7% au 31 octobre et Unibail-Rodamco-Westfield est la première ligne de Sofidy Selection 1.
En revanche, nous sous-pondérons la logistique très dépendante de la conjoncture économique et les bureaux qui souffrent toujours d'un important déséquilibre qui se structure autour de phénomènes durables comme le télétravail. Le résidentiel, notamment en Allemagne, doit servir d’amortisseur en cas de dégradation plus forte que prévue de la conjoncture économique. Il demeure le plus représenté au sein du fonds (+27,6 %).
L’Europe de l’Est : un levier de croissance
On fera attention à l'exposition aux foncières cotées à Paris, en raison du risque lié au contexte politique. Néanmoins, l'exposition du fonds aux foncières d’Europe de l'Est prend de l’importance, la zone étant particulièrement dynamique, avec ses taux de croissance élevés, son niveau de vie en progression et sa capacité à séduire les industriels à travers de nouveaux sites ultra modernes associant production et flux logistiques.
Par Laurent Saint Aubin, directeur de la gestion Actions chez Sofidy et gérant du fonds Sofidy Selection 1
*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures
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