Trop souvent, la société civile n’est recherchée par nos clients qu’à des fins fiscales, qui, pour la plupart du temps, ne sera que de la poudre de perlimpinpin. Cependant, la société civile peut être un excellent moyen de transmettre son patrimoine tout en conservant le pouvoir de décision d’arbitrer les biens transmis.
Allons donc à l’essentiel pour mieux comprendre le sujet et pour cela prenons un exemple : Monsieur et Madame CAP, propriétaires d’un immeuble sur le Bassin d’Arcachon, aimeraient transmettre ce bien de famille à leurs deux enfants tout en s’en conservant la jouissance.
Cependant, ils souhaiteraient également, et ce afin de se prémunir de leurs vieux jours, compte tenu de leurs faibles retraites, pouvoir vendre ce bien pour peut être en acheter un plus petit.
La solution classique à laquelle on pense est bien entendu la donation avec réserve d’usufruit. Outre le fait que, même si elle devait se réaliser avec d’autres biens, cette donation ne pourrait constituer une donation-partage comme ne réalisant pas l’attribution de biens divis à chaque enfant (Cass, 1re Ch Civ Arrêt n°1311 du 20 novembre 2013), elle aurait surtout l’inconvénient majeur de ne pas permettre aux parents d’arbitrer le bien sauf accord des enfants.
En interposant une société civile, par apport des parents de ce bien à la société, les parents pourront non seulement conserver le pouvoir de vendre l’immeuble, mais ils pourront aussi avoir le choix du réinvestissement.
En transmettant les parts sociales à leurs enfants, ils pourront ainsi profiter et faire profiter leurs enfants d’une transmission anticipée (en donnant la nue-propriété des parts sociales, ils bénéficieront d’une fiscalité avantageuse), tout en réussissant à conserver le pouvoir politique de la prise de décision d’arbitrer ou pas le bien transmis.
Pour cela, afin que les parents ne puissent pas se voir imposer la dissolution de la société, ils conserveront une part en pleine propriété et soumettront les décisions relevant de la compétence des nus-propriétaires à l’unanimité.
En outre, cette transmission portant sur des parts sociales divises, ils pourront réaliser une donation partage avec tous les avantages que peut procurer cette dernière. (Absence de réintégration dans le patrimoine du défunt lors du décès (rapport), évaluation fixée au jour de l’acte de donation, prise en charge des rais par les parents sans fiscalité supplémentaire).
La mise en société d’un bien immobilier procure un avantage non négligeable en termes de conservation de pouvoir par rapport à l’indivision ou même au démembrement portant sur l’immeuble uniquement.
S’agissant plus particulièrement de la transmission d’un immeuble familial, les règles de l’indivision sont trop rigides, ne semblant pas appropriées à une gestion à long terme lorsque les parents donateurs entendent conserver la maîtrise des décisions importantes. L’indivision peut rapidement montrer ses limites puisque toutes décisions importantes requièrent l’unanimité et qu’une simple décision de gestion doit être prise à la majorité des deux tiers.
Il est bien évident que le notaire, de par son conseil, aura un grand rôle à jouer.
En premier lieu, il pourra conseiller si l’apport du bien, préalablement à la donation ne génère pas ou peu de plus-values immobilières (apport de la résidence principale ou détention de l’immeuble depuis plus de 30 ans).
En second lieu, le conseil du notaire aura également une grande importance dans la rédaction des statuts de la société pour l’aménagement des pouvoirs confiés au(x) gérant(s) et aux usufruitiers. (Révocation du gérant à l’unanimité, pouvoirs étendus confiés au gérant, pouvoir d’agréer les nouveaux associés, pouvoir décisionnel accordé à l’usufruitier.)
Le notaire pourra également déconseiller ce montage pour les mêmes raisons fiscales, mais également si le bien est destiné à être loué en meublé, car la société sera alors soumise à l’impôt sur les sociétés (CE, Arrêt du 28 décembre 2012, n°347607).
Maître Pascal LEBEAU
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