Dans cette cinquième édition, « The Lighthouse H1 2022 – European Property Market Outlook », BNP Paribas REIM présente son analyse du marché immobilier européen, tous secteurs confondus. Pour cela, la société s’appuie sur des prévisions internes, des analyses et l’expertise de ses équipes locales pour définir ses convictions et les opportunités d’investissements pour l’année 2022 et au-delà.
Un contexte d’incertitudes et un environnement inflationniste permettent aux actifs résidentiels, de la santé, de la logistique et des bureaux prime de se démarquer auprès des investisseurs.
L’économie européenne a résisté et a continué de croître au premier semestre 2022, soutenue par le rebond continu du secteur des services, à mesure que les restrictions dues au COVID ont été levées. Le tourisme a notamment fortement rebondi et a bien aidé les secteurs de l’hôtellerie et du commerce. L’un des plus grands enjeux en termes d’investissement aujourd’hui est l’importante inflation qui va durer au moins toute l’année. De plus, nous anticipons un ralentissement de la croissance économique avec une baisse significative des prévisions de PIB en Europe en 2022 (+2,7 % en Zone Euro et +3,8 % au Royaume-Uni), niveau de croissance modéré qui devrait se poursuivre en 2023.
Cependant, il convient de souligner la solidité des marchés immobiliers européens durant la pandémie. Aujourd’hui, dans cette période incertaine, la pénurie de matériaux de construction et le manque de surfaces disponibles, en particulier d’immeubles durables et éco énergétiques, se font ressentir. Dans ce contexte, certains secteurs tels que le résidentiel, la santé, la logistique et les bureaux prime sont susceptibles de connaître une forte croissance des loyers et d’être les plus recherchés par les investisseurs. Toutefois, cette tendance positive variera considérablement entre les actifs, avec une polarisation qui s’intensifie entre les immeubles prime et durables et les zones et bâtiments moins attractifs. Le facteur ESG va également jouer un rôle clé dans les investissements, compte tenu des exigences croissantes des investisseurs et d’une réglementation plus stricte en matière de surfaces durables.
« Ce rapport montre que nous sommes entrés dans une nouvelle phase qui a entraîné un changement de priorités chez les investisseurs. En effet, nous constatons clairement que les critères d’investissements sont encore plus précis et rigoureux, avec un accent mis sur les actifs dit alternatifs comme la santé et la logistique et sur les actifs de bureaux situés dans des localisations stratégiques. L’ESG est aussi complètement intégré avec notamment une demande accrue pour les bâtiments économes en énergie. Dans l’ensemble, les perspectives du secteur immobilier évoluent de façon significative. A l’avenir, nous pensons que le principal moteur de performance sera la croissance des loyers compte tenu du contexte de forte inflation » commente Laurent Ternisien, Chief Client Officer de BNP Paribas REIM.
Les principaux constats
1. Une forte inflation qui peut se traduire par une hausse des loyers tant que le stock est limité
L’immobilier est l’une des meilleures classes d’actifs pour compenser l’inflation qui se poursuivra tout au long de l’année, grâce à la hausse ou à l’indexation des loyers. Les utilisateurs trouveront de la rareté dans les secteurs du résidentiel, de la logistique, de la santé et des bureaux prime. Ces marchés devraient connaître la plus forte hausse de loyers, portée par l’inflation et une forte demande.
2. Un moindre enthousiasme des investisseurs institutionnels pourrait ralentir les volumes d’investissement
Les investisseurs hésiteront davantage à s’engager en raison de la hausse des coûts de financement et de l’effet dénominateur. En effet, certains investisseurs ont une limite maximum d’exposition à l’immobilier ce qui peut contraindre leurs investissements en période de baisse des valorisations des obligations et des actions.
3. Améliorer l’efficacité énergétique augmentera également les performances
Le facteur ESG va jouer un rôle croissant dans les décisions d’investissements et figure en bonne place dans les critères des investisseurs en raison de la hausse des prix de l’énergie et des prochaines règles à appliquer. La pression de la part des investisseurs et du grand public, couplée à une réglementation plus stricte, vont donner lieu à une demande nettement plus élevée pour les bâtiments à hauts rendements énergétiques.
Ce critère de durabilité est particulièrement présent sur les actifs de bureaux, commerce et hôtellerie. Compte tenu du manque de bâtiments économes en énergie face à cette demande importante, les loyers et valeurs seront probablement plus élevés pour ce type de biens. Les actifs conformes au critère ESG promettent une rentabilité plus élevée à long terme.
4. L’immobilier de santé reste le secteur le plus attractif et le sera toujours sur les cinq prochaines années
L’attrait des investisseurs pour les actifs de santé demeure intact et solide, le secteur générant un bon rendement ainsi que des loyers stables et indexés, basés sur des baux longs. Grâce à l’enthousiasme des investisseurs institutionnels pour ce type d’actifs, les investissements ont augmenté de manière significative au cours des dix dernières années, passant de 0,5 % de l’investissement total dans l’immobilier commercial en 2010 à environ 3 % aujourd’hui.
L’évolution démographique est le principal moteur de la croissance de ce secteur et de la demande qui en découle. Le besoin en soins médicaux est amplifié par l’accélération du vieillissement de la population en Europe. De plus, aujourd’hui, les personnes âgées sont en général mieux informées et plus aisées qu’auparavant ; elles sont donc plus susceptibles de faire appel aux services médicaux de façon récurrente.
L’immobilier de santé a également la capacité de diversifier davantage les portefeuilles car il se distingue comme l’un des marchés les plus résilients face aux ralentissements économiques ; il offre donc la combinaison risque-rendement la plus attrayante. Il devrait surperformer tous les autres secteurs sur les cinq prochaines années.
5. Une polarisation importante sur le marché des bureaux
Deux ans après le début de la pandémie, les tendances montrent que le marché des bureaux devrait rester l’un des secteurs les plus recherchés dans le portefeuille des investisseurs immobiliers, même s’il a été l’un des plus touchés par la crise. Au premier trimestre 2022, plus de 27 milliards d’euros ont été investis dans des actifs tertiaires en Europe et la part des bureaux dans l’investissement immobilier total est de 43 %, ce qui est similaire aux chiffres antérieurs au COVID.
Cependant, les investisseurs sont plus sélectifs et recherchent des bâtiments neufs et flexibles, adaptés aux exigences post-Covid, avec un calendrier locatif garanti, une empreinte carbone faible et situés dans des zones privilégiées.
Ces deux dernières années ont permis l’émergence d’une organisation hybride avec une partie en travail à distance et une autre partie au bureau. Dans ce nouveau contexte, les bureaux doivent être plus attractifs et offrir aux collaborateurs des services, de la flexibilité et des conditions de travail confortables.
Le marché connaît aussi une tendance à deux vitesses, avec un décalage entre les sous-marchés centraux, les nouveaux immeubles situés dans des localisations prime affichant une disponibilité restreinte par rapport aux quartiers de bureaux périphériques qui ont des taux de vacance plus élevés. Cela aura un impact important sur les perspectives de croissance des loyers et par conséquent sur les rendements globaux.
6. Une forte résilience du secteur résidentiel
Dans toute l’Europe, le résidentiel bénéficie de fondamentaux solides, avec une inadéquation entre l’offre et la demande, en partie poussée par un nombre croissant de ménages, qui rendent le secteur attractif auprès des investisseurs institutionnels. De ce fait, l’investissement en immobilier résidentiel en Europe s’est considérablement développé ces dernières années.
Les loyers vont probablement augmenter du fait de : l’inflation. Les prix, en revanche, seront sous pression en raison de la hausse des taux d’emprunt et de la baisse de pouvoir d’achat. En conséquence, la demande de biens à la location devrait également augmenter et la croissance des loyers deviendra donc le principal facteur de performance.
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