Pour illustrer ce titre un brin provocateur, il suffit de prendre plusieurs exemples et bien entendu une volonté de transmettre tout en se réservant l’usufruit.
1/ Monsieur THOMAS, 50 ans, commence à réfléchir à la transmission de son patrimoine et notamment à la donation d’un terrain à bâtir. D’un autre côté, il se dit qu’une construction sur ce terrain pourrait lui permettre de compléter sa retraite.
Ces deux objectifs ne sont pas incompatibles. Monsieur THOMAS aurait d’ailleurs tout intérêt à transmettre la nue-propriété de ce terrain avant de construire.
2/ L’intérêt pourrait être identique pour Monsieur THOMAS qui possède une villa au Cap Ferret dont il a lui-même hérité de ses parents. Cette villa nécessite d’importants travaux de remise en état afin d’être louée à la saison. Il veut également transmettre cette villa familiale à ses enfants. Mais réaliser les travaux avant la donation en augmenterait forcément le cout eu égard à la plus-value de l’immeuble.
Il conviendra alors de procéder à la transmission avant les travaux.
En effet, l’usufruiter peut aller bien au-delà de la prise en charge et du financement de dépenses de conservation.
Il peut effectivement apporter au bien donné les améliorations qu’il souhaite pour son confort personnel comme par exemple l’amélioration du système de chauffage, d’isolation, de climatisation, ou même si l’envie lui prend agrandir, surélever voire construire.
Afin toutefois que l’Administration fiscale ne considère pas les travaux pris en charge par l’usufruitier, donc par le donateur, comme une donation indirecte au nu-propriétaire, il convient de réunir les conditions suivantes :
→ Une espérance de vie suffisamment longue pour permettre l’amortissement des investissement réalisés
→ L’utilité de l’opération pour le donateur usufruitier, c’est-à-dire le fait soit d’en jouir soit d’en tirer des revenus.
Et vous l’aurez compris, c’est aussi une opération profitable tant au nu-propriétaire qu’à l’usufruitier lequel n’ignore pas que « valoriser » le bien dont il détient l’usufruit profitera à terme au nu-propriétaire qui deviendra seul propriétaire et le tout en exonération fiscale.
Pascal LEBEAU, Notaire.
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