Porté par plusieurs tendances de fond, le secteur s’impose comme une classe d’actifs défensive et prometteuse. Avec une prime à la petite logistique.
L’émergence de méga-entrepôts, visibles aux abords des axes autoroutiers, témoigne à elle seule d’une tendance que la pandémie n’a pas remise en cause : la dynamique de l’immobilier logistique. Au point que le secteur démontre ses vertus défensives et intègre les portefeuilles d’investissement dans l’économie réelle.
En dépit du ralentissement actuel du commerce international, les actifs logistiques bénéficient de l’intensification structurelle des échanges de marchandises. Le phénomène tient aussi bien à la mondialisation qu’à la relocalisation (ou dé-mondialisation), cette dernière tendant à rapatrier les flux d’approvisionnement vers les marchés européens.
COMMERCE ELECTRONIQUE
Le développement spectaculaire du commerce électronique amplifie également le besoin d’espaces de stockage et d’infrastructures. Inutile de rappeler l’effet accélérateur de la crise sanitaire qui a dissuadé les consomma
Selon l’association E-commerce Europe, les achats en ligne devraient avoir dépassé les 700 milliards d’euros en 2020 en Europe, soit, en pleine récession, un gain de plus de 12% par rapport à 2019. Et la part du numérique dans le commerce de détail devrait accélérer sa progression au cours des prochaines années.
URBANISATION ET RARETE DES BIENS
Cette classe d’actifs mérite d’autant plus d’attention que l’urbanisation ne cesse de transformer nos sociétés. Malgré certaines projections hâtives, la crise du Covid ne l’a d’ailleurs guère infléchie. De 1960 à 2018, la population urbaine a cru de 130% aux Pays-Bas et de 87% en France, contre des hausses respectives de 50% et 44% pour leurs populations totales1 . Alors que plus des deux tiers de la population mondiale vit déjà dans des villes, la tendance accentue le manque de surface disponible. Le stock de sites industriels devrait rester faible à moyen et long terme, en raison de la rareté des terrains et de la hausse des coûts de construction. Parallèlement à ce déficit d’offre, la demande devrait poursuivre sur sa lancée dans les zones urbaines densément peuplées, en raison de l’espace requis pour ce type de logistique et du besoin d’exécution de dernière minute.
DISPERSION ET ACCELERATION DES FLUX
Au sein du secteur de l’immobilier industriel et de transport, la petite logistique tire son épingle du jeu. Car la croissance du e-commerce s’accompagne d’une réduction du panier moyen. Ajoutée à la concentration humaine, la dispersion des flux exige d’identifier les solutions de livraison du dernier kilomètre proposant les meilleures conditions de service.
Cette petite logistique répond aux exigences de rapidité de la clientèle. Mieux vaut disposer d’installations de proximité, pour limiter les temps de transport et se rapprocher du consommateur final.
Les livraisons prennent à peine 24 heures, et parfois beaucoup moins pour les denrées alimentaires. Amazon Prime Now remet les marchandises en 1 heure. Quant à la société chinoise de produits frais Hema Fresh, elle garantit un service en moins de 30 minutes, adapté à une clientèle urbaine, jeune et active.
RENDEMENTS ATTRACTIFS ET DIVERSIFICATION
Tous ces éléments octroient à la petite logistique et à l’industrie légère un surplus de rendement. Nous estimons l’écart à environ 150-200 points de base par rapport à la grande logistique moderne2 . Les locataires industriels offrant de bonnes garanties et appartenant à des secteurs variés composent l’essentiel de portefeuilles bien diversifiés. La plupart des PME concernées mettent un point d’honneur à payer leurs loyers, y compris dans la période compliquée que nous traversons. Les taux d’occupation avoisinent toujours les 100%.
A l’approche des métropoles, la tendance structurelle est à l’augmentation des loyers et à l’appréciation des biens.
Pour assurer le succès de ces investissements logistiques, encore faut-il privilégier les zones bien desservies par les différents moyens de locomotion (rail, maritime, fluvial, route) ainsi que les bassins de population et d’emploi. La zone comprenant le Benelux située entre le Nord de la France, l’ouest et le centre de l’Allemagne coche à ce titre toutes les cases.
METIER DE PERSONNES
Encore faut-il également concentrer ses investissements sur une cible géographique précise pour atteindre une taille critique suffisante, sur un périmètre connu et déjà éprouvé par ses équipes. Voilà une dernière dimension clé : s’avoir s’entourer des meilleurs experts, ceux dont les compétences ne se limitent pas à l’immobilier mais s’étendent au tissu industriel et commercial de la région choisie, à un vrai savoir de terrain. Si l’immobilier est un métier local et un métier de personnes, l’adage se vérifie aussi pour l’immobilier logistique.
Par Theo Soeters, Head of Fund Management, Edmond de Rothschild REIM
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